Немає кращого варіанту опанувати будь-яку справу без критичних помилок, аніж скористатися досвідом тих, хто вже пройшов той самий шлях. Якщо ви плануєте або, можливо, вже серйозно працюєте над термомодернізацією будинку, 20-ти річний досвід Вікторії Погорєлової, голови правління ОСББ “Мотор” у Києві, неодмінно стане вам у пригоді.

про початок шляху у сфері енергоефективності

Наш шлях до енергоефективності розпочався понад 20 років тому. На український ринок вийшла данська компанія Danfoss, яка шукала собі партнерів для термомодернізації багатоквартирного будинку. Ідея — обрати два ідентичні багатоквартирні будинки, на прикладі яких буде продемонстровано шлях України до енергоефективності.

Ми подали заявку, і нашу п'ятиповерхову “хрущовку” обрали для участі в цьому проєкті. Разом з ідентичним будинком, збудованим роком раніше на сусідній вулиці.

Тож наша термомодернізація розпочалася зі встановлення лічильників тепла в обох будівлях.

Наступним етапом стало встановлення індивідуального теплового пункту (ІТП) з погодозалежним регулюванням. Це був один із перших таких теплових пунктів, встановлений у багатоквартирних будинках в Україні. 

Також був замінений трубчастий теплообмінник, який готував гарячу воду на будинок. Його місце зайняв новий компактний теплообмінник, що дозволило звільнити площу у 45 м² в нашому підвалі. 

Сьогодні в цьому приміщенні ми проводимо загальні збори ОСББ — збираємось з управлінням та співвласниками для прийняття рішень." В ОСББ є "правління", а не "управління", і правління не є складовою загальних зборів (далі, ЗЗ). ЗЗ є вищим органом ОСББ. Правління обирається ЗЗ і діє між ЗЗ, виконуючи рішення ЗЗ. Контролює роботу правління ревізійна комісія.Можемо також здавати його в оренду та отримувати додаткові кошти на утримання будинку та прибудинкової території.

В Україні наприкінці 90-х років житловий фонд не отримував необхідну для нормального функціонування багатоквартирного будинку кількість тепла. Низький ККД старого теплообмінника призводив до того, що мешканці не отримували гаряче водопостачання належної якості. Тож ІТП та новий теплообмінник забезпечили нам комфорт і гарячу воду.

Також індивідуальний тепловий пункт із погодозалежним регулюванням балансує систему опалення. У нас на північному боці будинку розташований датчик температури. Він посилає сигнали на автоматику, яка, залежно від температури повітря зовні, відкриває/закриває клапан подачі теплоносія. Завдяки цьому ми маємо комфортну температуру у квартирах на осінньо-весняний період.

Встановлюючи індивідуальні теплові пункти, раджу відразу ставити автоматичні балансувальні клапани. Вони, залежно від потреби конкретного стояка, збалансують тепло в усьому будинку.

 Ще один крок — утеплення зовнішніх стін будинку. Спершу ми змогли утеплити тільки стіни. Утеплити відразу й перекриття даху та підвалу нам завадила відсутність необхідних коштів. Але, звичайно, бажано планувати і проводити ці роботи одночасно.

порівняння комплексного та індивідуального (клаптикового) утеплення багатоквартирного будинку

Клаптикове утеплення для конкретної квартири можна назвати ситуативно ефективним.

Якщо ви своїм утепленням заступили за перекриття сусідніх квартир, рано чи пізно до вас зі скаргами прийдуть сусіди. Якщо ж не заступили, і зробили по межі — то помітите, як раптом у вас почне пліснявіти стеля. 

На межі між утепленою й не утепленою частиною конденсується волога, починається руйнування огороджуючих конструкцій і всередині квартири — або у вашій, або в сусідній — розвивається грибок, яким ви будете дихати. Тому, хоч свою квартиру ви  зробите теплішою, та для комфорту мешканців усього багатоквартирного будинку — це зло. 

Крім того, 99 % клаптикових утеплень робиться з порушенням технологічного процесу. У вашій платіжці за тепло, звісно, теж нічого не зміниться. Бо таке утеплення не впливає на об'єм спожитого будівлею тепла.

Є будинки, в яких частина мешканців взимку відкриває квартирки, бо спека, а інша скаржиться на холод у квартирах. Це відбувається через незбалансовану систему опалення. 

Що призводить до її дисбалансу? Самостійне втручання мешканців: роблять теплу підлогу, виносять батареї на балкони. Щоб усім квартирам було однаково комфортно, слід зробити балансування системи опалення.

про переваги енергоощадної модернізації

Термомодернізація огороджуючих конструкцій — це не тільки комфорт взимку, а ще й влітку. Так, південна стіна нашого будинку на сонці дуже сильно прогрівалась. Тепер, коли в нас повністю утеплені стіни та перекриття горища, мешканці 5-го поверху дуже задоволені, бо не так прогрівається перекриття влітку і не так вимерзає взимку. Як результат — менші витрати на кондиціонування приміщень.

Щоб отримати воду з необхідними температурними показниками, слід встановити систему циркуляції в підвальному приміщенні. Разом з її встановленням ми отримали комфорт. Та попри менші витрати води, на гаряче водопостачання витрати зросли, через циркуляцію, яка йде по всій будівлі та веде до перевитрат теплоносія. 

Вирішити цю проблему можна, встановивши балансувальні клапани на стояки гарячого водопостачання. Балансувальні клапани системи гарячого водопостачання реагують на потребу переміщення теплоносія в системі. Циркуляція по підвалу працює завжди, незалежно від того, є по стояку витрати чи немає, і яка його температура.

Встановлення квартирних приладів обліку також зменшує витрати холодної та гарячої води, бо мешканці контролюють свої витрати, звіряючи їх із показниками лічильника.

Сьогодні ми вже маємо утеплене перекриття горища та підвалу, індивідуальний тепловий пункт, систему балансування на стояках гарячого водопостачання. Скільки коштів на це все ми витратили протягом 20-ти років? Важко підрахувати, з урахуванням всіх економічних змін і інфляції, які відбулись за цей час.

Але є показники лічильника теплової енергії, встановленого наприкінці 90-х років, які свідчать, що ми стали витрачати вдвічі менше енергії, а отже і грошей. 

Хочу ще раз підкреслити, що проведення заходів щодо термомодернізації, це не лише скорочення вартості комунальних послуг, це й ще значне підвищення комфорту. Ось такі наші результати.

про найближчі плани

Коли люди почали масово встановлювати лічильники по квартирах, на загальних зборах ми прийняли рішення, що всі нові лічильники та на заміну старим встановлюватимуться тільки класу С. Цей клас мінімізує можливі втручання в роботу лічильника, приміром, за допомогою магніту чи інших «хитрощів».

Залишається лише один людський чинник — зняття показів лічильника. Але тепер у нас діє закон про комерційний облік, згідно з яким весь ресурс, який заходить у будинок, повинен бути розподілений між споживачами. 

Якщо у вас будівля на 100% обладнана лічильниками, то ваш лічильник віднині стає не комерційним, за яким ви розраховуєтеся, а розподільчим. Тобто, якщо сума показів не збігається, різниця прикривається пропорційно до показів лічильників, з усіх мешканців будинку.

Тож ми плануємо встановити на лічильники класу С  імпульсні головки, які в автоматичному режимі будуть передаватти покази в систему поквартирного моніторингу гарячої та холодної води.

Наступний етап, який на нас чекає — встановлення термоголовок і розподілювачів на радіатори опалення. Це дасть нам можливість впливати на витрати теплоносія в конкретній квартирі. 

Проте для того, щоб встановити розподілювачі й терморегулятори, нам необхідно зробити реконструкцію системи опалення. На все це також можна отримати кошти у відповідних фондах. Наприклад, програма «Енергодім» фінансує встановлення необхідних нам розподілювачів (пакет Б).

підвищення ефективності діяльності ОСББ: мої 5 ПОРАД

1. Якщо у вашому будинку ще не створено  ОСББ, краще за все скористатися можливостями проекту HOUSES ПРООН, це суттєво скоротить ваш час і допоможе уникнути багатьох помилок, які допускаються на початкових етапах.

2. Багато корисної інформації про створення та діяльність ОСББ ви отримаєте на профільному ресурсі ПроОСББ.

3. Для тих, хто хоче комплексно реалізовувати енергоефективні заходи держава створила програму Енергодім Фонду енергоефективності. Регіональні консультанти IFC забезпечують постійне інформування про Програму Фонду енергоефективності та супровід проектів для ОСББ. 

4. Не слід брати на себе більше відповідальності, ніж дає статут. Необхідно забезпечити прозорість діяльності ОСББ. Сьогодні можна створити безкоштовний сайт і дати доступ до фінансових документів співвласникам, щоб вони бачили, куди витрачаються їхні кошти.

5. Слід подбати про контроль. Ревізійна комісія, або ревізор для невеликих об’єднань, які контролюватимуть діяльність правління. Вони обираються загальними зборами співвласників.

Ну і наостанок. Байдужість заважає українцям зробити своє житло комфортним не менше, ніж застарілі системи будівель. Тому відповідальне ставлення до власного житла та вивчення усіх аспектів енергоефективності — обов'язок кожного з нас. А фінансові інвестиції та витрачений час на модернізацію неодмінно окупляться сторицею - наші домівки стануть затишні, комфортні та сучасні.