Фасіліті менеджмент

Управління інфраструктурою являє собою аналіз, документування та оптимізацію всіх, значущих з точки зору витрат, процесів, що протікають в будівлях, спорудах та інших об'єктах виходячи із інтересів користувача (власника) будівлі. При цьому мова йде не стільки про короткочасне зниження витрат, скільки про вироблення передумов для зменшення їх в майбутньому. Якщо раніше в процесі управління будівлею було достатньо реагувати на відхилення від планового (належного) стану, то сьогодні чимраз важливішим стає вміння мислити й діяти наперед. Вплив стану будівель та інженерно-технічних систем на діяльність громад і підприємств є абсолютно очевидним.

img

У 1950-х роках прагнення підвищити продуктивність (ефективність) управління експлуатацією будівель стало поштовхом до виникнення та розвитку фасіліті-менеджменту. Німецька організація GEFMA (German Facility Management Association — Німецька асоціація з фасіліті-менеджменту), яка поставила собі за мету визначити стандарти та професійні рамки фасіліті-менеджменту, формулює це поняття таким чином: 

«Фасіліті-менеджмент є дисципліною менеджменту, яка шляхом орієнтованого на результат здійснення експлуатації та обслуговування будівель і технічних систем у рамках запланованих, керованих та контрольованих фасіліті-процесів забезпечує задоволення базових потреб людей на робочому місці, підтримує базові підприємницькі процеси й підвищує рентабельність капіталу. Цьому слугує постійний аналіз та оптимізація процесів, пов’язаних із витратами на споруди та технічні системи, а також на послуги, що надаються на підприємстві і не пов’язані з його основним видом діяльності». 

На відміну від звичайного управління будівлями, фасіліті-менеджмент застосовує підхід, згідно з яким розглядається увесь життєвий цикл об’єкта з урахуванням організаційних, будівельних і територіальних факторів, що дозволяє розглядати фасіліті - менеджмент як стратегічну концепцію управління інфраструктурою організації, яка ґрунтується на таких принципах, як цілісність, чіткість і життєвий цикл. 

Сучасний фасіліті-менеджмент представляє собою цілий комплекс різнопланових послуг і  в даний час виділяють його три основні складові (рис. 1):

  1. Інфраструктурний менеджмент будівель, який охоплює весь комплекс послуг, що поліпшують практичне використання будівлі. 
  2. Технічний менеджмент будівель, який включає всі роботи необхідні для утримання та оптимальної експлуатації будель, обладнання, устаткування та інженерних систем. 
  3. Економічний менеджмент будівель, що включає в себе всі роботи (послуги) з технічного управління та управління інфраструктурою з точки зору економіки нерухомості.

 

Рис. 1. Три складові менеджменту будівель  

 

До основних завдань фасіліти-менеджменту традиційно відносять

  1. економію коштів при експлуатації будівлі. Це досягається двома шляхами: скороченням витрат на споживані будівлею ресурси, в першу чергу енергетичні, і оптимальним розміщенням обладнання та персоналу.  
  2. забезпечення комфортного виконання в будівлі робочих процесів, в першу чергу підтримка в приміщеннях оптимальних параметрів навколишнього середовища та мікроклімату, організація робочих місць оптимальним для взаємодії співробітників чином, продумана схему роботи зв'язку, ліфтів тощо. 
  3. організація здатності служб і підсистем будівлі запобігати виникненню екстремальних ситуацій, а при їх появі - запобігати або скорочувати до мінімуму матеріальні та людські втрати.